안정적 현금흐름 창출을 위한 투자 블로그 "터질듯한 현금흐름"입니다. 오늘은 노후 현금흐름창출 방법으로 가장 보편적으로 알려진 투자처, 상가에 대한 기본개념을 정리해 보고, 최근의 수익형 부동산 시장 상황에서 투자로 고려해 볼 만한 상권과 검토사항으로 결론지어 보도록 하겠습니다.
상가투자 첫 단계, 상권의 구분과 이해
상가 투자의 성패를 결정짓는 가장 중요한 요소는 입지로서, 상가의 입지는 손님을 얼마나 끌어들일 수 있는지가 가장 중요한 핵심입니다. 즉, 상가들이 영업활동을 위해 고객을 얼마나 끌어들일 수 있는지, 고객들은 얼마나 넓은 범위에서 유입되는지 등을 고려하여 상권을 구분하게 되며 간단히 정리하면 아래와 같습니다.
1. 광역상권
전국 혹은 도 단위에 소비층을 두고 있는 대형상권을 광역상권이라고 합니다. 1990년 후반부터 2000년 초반 20대를 보낸 세대는 공감하실 동대문 의류 상권이 대표적 광역상권이라 하겠습니다. 서울뿐 아니라, 전국 각지의 젊은이들이 몰려들었던 패션의 메카였습니다. 1평 내외의 구분상가가 빽빽이 들어서 있었고, 당시 초소형 평수에도 불구하고 권리금만 억 단위에 이를 정도로 엄청난 흡인력을 가졌었죠. 동대문 밀리오레는 2010년도 상가 분양을 실시하며 은퇴 직장인들의 투자처로 엄청난 경쟁률로 완판 되었습니다. 하지만, 잘 아시다시피 현재 공실의 무덤이자 구분상가의 리스크를 여실히 드러내며 2천여 명이 넘는 투자자들은 아직도 충격에서 헤어 나오지 못하고 있습니다. 광역상권은 경제, 문화, 기술 등 시대의 흐름에 따라 재개편되는 특징을 갖고 있기에 거시적 흐름에 대한 분석과 이해가 필요하겠습니다.
2. 지역상권
지역 내 소비층을 아우르는 지역의 대표상권을 지역상권이라 합니다. 주요 역 근처에 백화점, 대형쇼핑몰, 개별상가들이 입점해 있는 특징을 보이고 있으며, 연신내역, 서현역, 산본역과 같이 유동인구가 많은 지하철역 근처에 주로 포진해 있습니다. 지역상권에 입지 하는 상가들은 기업형 프랜차이즈 등 대형상가들로 높은 토지가로 인해 소액 투자자가 접근하기에는 무리가 있는 상권이라 할 수 있겠습니다. 초기 투자비가 큰 만큼 수익률 측면에서도 소형상가에 비해 불리하지만, 안정적 임차인을 모집하기 용이하며 임대료 상승을 통해 장기적으로 시세차익을 노리고 투자하는 큰 손들을 위한 부동산 물권입니다. 하지만, 최근 경기침체로 인해 대형 우량 임차인들조차도 폐업이 속출함에 따라 임대인들도 상가 쪼개기 등을 통해 중소형 상가로 탈바꿈시켜 단기 임차인을 구하는 등 지역상권도 최근에는 침체되어 있는 상황입니다.
3. 근린상권
특정 주거지역의 소비자들이 주로 이용하는 상권을 근린상권이라 합니다. 지역상권보다 규모가 작고 마트, 병원, 학원, 식당 등 생활편의업종 위주로 구성되어 있습니다. 대부분 대출을 끼고 2억 미만의 자본으로 투자가 가능한 물건이기에 직장인들이 퇴직 후 안정적 수익창출을 위한 수익형 부동산으로 인기를 얻었습니다. 하지만, 2010년 이후 주택공급활성화를 위한 경기도, 광역시 및 지자체 주요 시별로 엄청난 규모의 도시개발계획을 추진하면서 생겨난 신도시, 혁신도시 등에서 상가 물량이 쏟아져 나오게 되었습니다. 특히 2020년도 초반 신규 분양으로 쏟아져 나온 물량들은 당시 통화정책 완화로 인해 높아진 투자수요로 인해 높은 분양가에도 완판 되었고, 대부분은 근로소득이 주 소득원인 소득중위 계층에 집중되었습니다. 최근에는 근린상가들의 엄청난 공급량으로 인해 임차를 맞추기에 매우 어려운 시장환경이 되었고, 공실들로 인해 임대료 수준이 낮아지면서 매도에도 어려움을 겪는 등 좋지 않은 상황입니다.
상권 분석 체크리스트
1. 유동인구
객장으로 유인 가능한 잠재고객이 많을수록 매출이 높아질 가능성이 높기에 상권의 등급지는 결국 유동인구로 결정됩니다. 유동인구 측면에서는 전국을 상대로 하는 광역상권이 당연히 가장 높고, 핵심 지하철역을 통해 출입하는 유동인구를 상대로 하는 지역상권이 그다음, 배후 주거지역의 입주민들을 상대로 하는 근린상권이 가장 마지막이 될 것입니다. 유동인구는 단순 누적평균으로 살펴보아서는 안되고 요일별, 시간대별 유동인구수 특성까지 파악해야 합니다. 우리는 먼저 투자하고자 하는 상권을 결정하고 유사 상권 후보지들 중 유동인구를 기준으로 우량 투자물건을 선별해야 하겠습니다. 유동인구수와 소비패턴 등을 분석하여 알려주는 하기 사이트를 통해 파악해 보시기 바랍니다.
- 상권정보시스템(소상공인시장진흥공단) : https://sg.sbiz.or.kr
- 나이스비즈맵(유료상권분석서비스) : http://www.nicebizmap.co.kr
- 네이버데이터랩(창업자 트렌드분석 서비스) : http://datalab.naver.com
- 서울시 우리 마을가게(서울시 운영 상권분석 서비스) : http://golmok.seoul.go.kr
2. 주변 상업시설
진입하려는 상권 내 경쟁업체 현황과 교통 등 인프라 구축 여부 등은 상권 분석에 있어 매우 중요한 사안입니다. 상권 내 입점 상가 현황뿐 아니라 향후 입점 예정 상가계획까지 종합적으로 고려해야 합니다.
- 상권 내 주요 업종과 입점 점포수, 매출
- 상가별 규모 : 전면길이, 층고, 면적, 주차장, 엘리베이터 구비 등
- 상권 내 입점업체의 영업현황 (직접 상가 방문을 통한 확인 필요)
- 인근 공원, 학교 및 완충녹지 등 영업활동 제한사항
- 토지이용계획도, 신도시 안내도 등을 통한 향후 상업시설 계획
3. 교통 접근성
최근 저출산의 주요 원인이기도 한 사교육비 증가로 과거 핵심 소비층이던 30대~40대의 소비는 오히려 줄어들고 주요 소비층이 10대~20대입니다. 이들 젊은 세대들의 주요 이동수단인 버스, 지하철역으로부터의 거리와 이동동선 등은 상가의 매출에 직접적으로 영향을 줄 수밖에 없습니다. 또한 자가용을 이용하는 중장년층의 경우에도 도로 접근성과 주차 가능 여부 등은 해당 세대를 주 고객층으로 하는 상가의 경우 매우 중요한 고려요소입니다.
- 지하철, 버스역으로부터 이격거리와 이동 동선
- 상권을 통과하는 도로 폭 및 임시주차 가능여부
- 인도 폭 및 통행제한 여부(가드레일 등)
- 인근 공용주차장 여부
결론 : 투자로 고려해 볼 만한 상권(입지)과 고려사항
최근 상가 투자자들의 손실과 고통이 각종 뉴스를 통해 전달되고 있을 뿐만 아니라 거리를 걷다 보면 흔하게 보게 되는 상가 공실 상황을 볼 때 상가 투자에 대해 의견을 드리기에 매우 조심스럽습니다. 하지만, 투자는 기본적으로 감수하는 리스크만큼 에 따라 수익을 향유할 수 있으며 결국 성공적인 투자는 얼마나 리스크에 대해 정확히 파악하고 대응하느냐에 달려있습니다. 최근 곤두박질한 상가 물건의 거래량으로 인해 환금이 막힌 소유주들의 물건이 다량으로 경매에 부쳐지고 있으며 낙찰률도 50% 미만을 하회하는 물건들이 허다한 상황입니다. 역으로 생각해 보면 2025년은 위축된 상가 부동산 시장에서 우량한 물건을 낮은 가격에 취득하여 시세차익까지 노려볼 수 있는 기회의 시간입니다. 현재 상황을 고려할 때 투자로 고려해 볼 만한 상권과 고려사항에 대해 의견을 남기며 매듭짓겠습니다.
1. 투자 고려가능 상권(입지) : 서울 대단지 아파트 근린상권
전술한 바와 같이 광역상권은 개인 투자자가 들어가기 쉽지 않을뿐더러 열려있는 상가물건들도 대부분 구분상가(절대 쳐다봐서는 안 되는 물건)들입니다. 또한 지역상권들도 MZ들의 트렌드 변화 속도에 따라 과거에 비해 상권의 사이클(도입, 성장, 성숙, 쇠퇴)이 매우 짧아져 그 리스크가 증가한 상황입니다. 근린상권의 경우도 공실의 영향에서 자유롭지는 않지만 대단지 아파트를 배후에 두고 있는 상권에서는 아직도 안정적으로 임대차를 유지하고 있는 상황입니다. 특히, 아파트의 경우 서울 쏠림현상으로 2025년 3월 현재도 거래량이 다시금 상승하면서 가격이 지속 우상향하고 있으나, 서울에 입지 한 근린상가들은 아파트 시세에 비해 상승영향을 거의 받지 않은 상황입니다. 경매물건을 검색해 보시면 서울의 근린상가들도 다수 매물로 올라와있는 상황으로 앞에서 설명드린 상권 분석을 통해 충분히 경쟁력 있는 물건을 안전마진을 확보한 저렴한 가격으로 매입할 수 있는 좋은 기회라고 생각합니다.
2. 서울 근린상권 물건 투자 고려사항
- 배후세대수와 근린상권 규모 : 통상 근린상가의 경우 적정 배후세대 고려 시 세대당 0.3평을 고려합니다. 예를 들어 특정상권에 동선상 접근가능한 아파트들의 합계 세대가 500세대라고 한다면 보통 연면적 1천 평으로 구성되는 근린상가 1개 동이 적정한 규모라고 할 수 있습니다. 1천 세대 이상의 대단지 아파트에 2개 동 이하의 규모(연면적 2천 평)로 구성된 근린상권이라고 한다면 접근해 볼 만한 입지라고 할 수 있겠습니다.
- 경매를 통한 상가매입 : 과거 상가시장이 활황일 때에도 상가 경매의 경우 임차인이 영업을 하고 있거나 권리금 문제 등으로 하자 분석에 어려운 물건들이 많았습니다. 하지만 최근 공실로 나온 상가 경매물건의 증가로 과거에 비해 하자분석과 명도 등의 경락 후 관리가 용이하여 경매를 통한 상가매입을 적극 권장합니다.
- 적정 수익률 검토 : 통상 서울은 근린상가라 하더라도 임대수익률은 2%를 넘기기 힘들어 대출금리 고려 시 높은 레버리지를 일으키기 어려운 시장이었습니다. 하지만 최근 영세사업자들의 경영난 등으로 개인사업자 대출금리가 낮아지면서 임대수익률도 개선되고 있는 상황이며 향후 기준금리 추가인하 분위기를 고려할 때 수익형 부동산인 상가 투자에도 긍정적으로 작용할 것으로 예상됩니다.
- 임차인 확보 가능여부 : 1천 세대 배후세대수만 확보되어 있다면 결국 임대료 시세의 문제이지 공실의 가능성은 매우 낮다고 봐도 무방합니다. 관건은 결국 얼마나 안전마진을 확보하는 가격으로 물건을 매입하느냐의 문제입니다. 통상 인근시세보다 10% 수준으로만 임차료를 인하해도 근린상가 임차를 맞추는 일은 어렵지 않습니다.