토지 투자는 아파트나 상가와 같은 주변에서 흔히 접할 수 있는 투자물건이 아니다 보니 상대적으로 폐쇄적이고 높은 장벽이 느껴지는 투자방법입니다. 하지만, 토지 투자는 개발을 통해 엄청난 수익을 기대할 수 있는 투자 방식이 토지이다 보니 이 분야의 소위 선수들은 꾸준하고 적극적으로 참여하여 성공을 거두고 있습니다. 하지만, 토지 투자는 아파트나 상가 투자와 달리 레버리지에 한계가 있기 때문에 상당한 규모의 현금을 보유한 투자자들만 접근이 가능한 부분도 있습니다. 토지 투자에서는 개발 가능성, 입지 변화, 정책 변화 등의 요인을 고려해야 하며, 신중한 분석이 필수적입니다. 이번 글에서는 토지 투자 방법과 주의할 점을 구체적으로 살펴보겠습니다.
1. 토지 투자 방식 구분
토지 투자에는 다양한 방법이 있으나, 대표적인 토지 지목에 따라 투자방식을 구분해 보면 다음과 같습니다.
1) 개발 예정지 투자
도, 시, 군 단위 지자체는 도시개발계획을 수립하여 무분별한 난개발을 막고 효율적인 개발을 위해 토지별로 용도를 지정하여 관리합니다. 이중 개발 예정지는 도시개발 계획 상 인프라 시설을 구축, 확장하고자 하는 용도 지역입니다. 신도시 개발, 도로 개통, 산업단지 조성 등이 이러한 개발 예정지로 지정되어 지자체 관리하에 개발되는데, 이런 개발 예정 지역의 토지를 미리 매입해 두었다가 가격이 상승하면 매각하여 차익을 실현하는 방식입니다.
- 장점 : 도시 개발이 일단 착수되면 5~10년 내 엄청난 규모의 수익 실현 가능
- 단점 : 정책 집행까지 장기간 소요, 민원 등 개발 지연 가능성이 항상 존재
2) 농지 투자
농지는 농업을 사용용도로 하는 지목으로서, 공시지가가 낮기 때문에 상대적으로 저렴하게 구입할 수 있습니다. 투자를 위해 농지를 매입하는 경우 통상 용도 변경을 염두에 두고 가능성이 있는 지역을 선별하게 됩니다. 지목을 변경하는 토지개발을 통한 시세차익이 투자목적이기 때문에 지자체, 시군의 도시 계획과 규제 변화를 파악하는 것이 핵심입니다.
- 장점 : 상대적으로 저렴한 가격으로 매입 후 투자 가능, 용도 변경이 가능하면 가치가 급등할 수 있음
- 단점 : 용도 변경까지 시간이 장기간 소요되며 개발 관련 각종 법령에 대한 이해 필요로 투자 난이도 증가 가능
3) 임야 투자
임야는 나무들이 있는 산을 지칭하는 것으로 임야 역시 토지 용도상 사용에 한계가 있기 때문에 비교적 투자금이 적게 들어갑니다. 농지와 마찬가지로 지목을 변경하는 용도 변경을 염두에 두고 매입하여 개발을 탕해 가치 상승을 노리는 방식입니다. 특히, 관광지 주변이거나 개발 가능성이 높은 지역이라면 개발목적이 아니라 매입 후 장기 보유하여 가치상승을 기다리는 전략도 유효할 수 있습니다.
- 장점 : 초기 투자비용이 상대적으로 낮으며 용도 변경이 가능하면 가치가 급등할 수 있음.
- 단점 : 농지에 비해 용도 변경이 까다롭고, 토지사용 임차계약 수요가 거의 없어 현금흐름에 불리.
2. 토지 투자 시 고려 요소
1) 토지 용도지역 및 규제
토지 용도지역은 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 등으로 구분되며, 도시개발계획에 따라 이러한 용도지역이 지정, 해제되는데 이는 개발 가능성과 직결됩니다. 용도지역에 따라 건축 및 개발이 가능한 범위가 다르므로, 투자 전에 토지이용계획확인서를 반드시 확인해야 합니다.
- 상업지역 → 개발 가능성이 높고, 이미 높은 가격대 형성
- 관리지역 → 일정 조건 충족 시 개발 가능
- 농림지역, 자연환경보전지역 → 개발이 어렵고, 장기 투자 필요
2) 도로와 주변 인프라
토지는 도로접근성, 즉 국도 등 주요 도로와 접하고 있는지, 고속도로 IC와 얼마나 가까이 있는지가 토지 가치에 매우 큰 영향을 미칩니다. 또한 전기·수도·가스 등 기반 인프라 시설이 갖춰져 있는지도 지가에 중요한 사항인 만큼 꼼꼼히 확인해야 합니다.
- 접근성이 좋은 토지: 차량 접근이 가능하고, 향후 도로 개설 가능성이 있는 곳이 투자에 유리
- 기반 시설이 있는 토지: 전기, 수도, 가스가 이미 연결된 지역이 개발 가능성이 큼
3) 주변 개발 계획 및 호재
토지 투자에서 가장 중요한 것은 결국 개발 가능성을 예측하고 선점하여 개발 후 가치상승을 수익으로 환원하는 것입니다. 이를 파악하기 위해 아래와 같은 개발 계획과 호재에 관심을 기울어야 합니다.
- 신도시 조성, 산업단지, 도로 개설 등 정부 및 지자체의 개발 계획
- 철도, 고속도로, 국도 개통 등 교통 인프라 확충 여부
- 대기업(반도체, 이차전지 등) 및 산업단지 유치 여부
3. 토지 투자 시 주의할 점
1) 근거 없는 과장된 개발 호재
토지 투자는 개발호재가 가치상승에 가장 중요한 요소이다 보니 각종 근거 없는 개발호재를 퍼뜨리는 등 투자자를 현혹하는 사례가 많습니다. 개발계획들에 대해서는 공식적인 정부 자료를 확인하여 크로스 체크하고, 신뢰할 수 있는 정보를 바탕으로 투자를 결정해야 합니다.
2) 토지의 실 사용 가능 여부
토지를 구매하기 전에 다음 사항을 반드시 확인해야 합니다.
- 접근할 수 있는 도로가 불편하거나 맹지 여부
- 경사가 심한 경우 개발이 어렵거나 비용 증가하므로 법면 존재 여부
- 개발 제한 가능성이 있는 토지 내 하천, 습지 존재 여부
3) 장기 투자에 대한 인내심
토지 투자는 주식이나 아파트 투자와 달리 단기적인 수익을 기대하기 어려운 경우가 많습니다. 따라서, 장기적인 안목을 가지고 투자해야 하며, 단기 차익을 노리기보다는 5~10년 이상을 바라보고 투자하는 것이 유리합니다.
4. 결론
토지 투자는 잘만 하면 아파트 투자보다 더 큰 수익을 얻을 수 있는 방법이지만, 정확한 투자목적을 가지고 투자대상 토지를 결정해야 합니다.
- 단기 차익을 노린다면 : 개발 예정지
- 저렴한 가격으로 시작하고 싶다면 : 농지, 임야 투자 후 용도 변경
하지만, 단순한 개발호재와 정부의 개발계획에 나타나 있는 기대만으로 투자하면 큰 손실을 볼 수 있습니다. 용도지역, 도로 접근성, 정부 개발 계획 등을 철저히 분석하고, 현장 임장을 통해 주변 지역까지 직접 확인해야 합니다. 마지막으로, 토지 투자는 유동성이 낮고 장기 투자가 필요한 만큼, 단기적인 자금 흐름을 고려한 투자 계획을 세우는 것이 중요합니다. 충분한 공부와 임장을 거쳐 신중하게 투자에 나서길 바랍니다.