‘월세 살이 5년 차, 이젠 전세 가야 하나요?’ ‘계약서 도장 찍었는데 보증금 받을 수 있는 거 맞죠?’ 부동산 계약서 앞에서 서명하기 직전, 누구나 잠시 멈칫하게 됩니다. 특히 최근 몇 년간 깡통전세, 보증금 미반환, 불법중개 등 뉴스에 자주 오르내리는 사건들 덕분에 세입자의 불안감은 점점 커지고 있습니다.
하지만 걱정 마세요. 이번 글에서는 실제 피해를 막을 수 있도록, 전세든 월세든 꼭 확인해야 할 계약서 체크포인트 7가지를 콕 집어 정리해 드릴게요. 이 7가지만 기억하면 최소 수천만 원은 지킬 수 있습니다!
1. 등기부등본 확인, 계약 전 무조건 필수!
가장 먼저 확인해야 할 것은 바로 등기부등본입니다. 등기부등본은 그 집의 신분증 같은 것이죠. 소유주가 누구인지, 근저당이 잡혀 있는지, 가압류가 있는지 전부 나와 있습니다.
계약서를 작성하기 직전, 가장 최신 등기부등본을 띄워보세요. 집주인 명의가 정확한지, 대출금이 보증금보다 많지는 않은지 체크해야 합니다. 근저당 설정이 많고 보증금보다 대출금이 큰 경우 ‘깡통전세’ 일 가능성이 높습니다.
2. 계약 상대는 진짜 소유주인가요?
요즘은 집주인 대신 자녀, 배우자, 친척이 대신 계약하는 경우도 많습니다. 이럴 경우 반드시 공증된 위임장, 인감증명서, 신분증 사본을 요구하세요. 서류가 없으면 아무리 좋은 조건이라도 계약은 보류하셔야 합니다.
특히 위임장에 명확히 ‘임대차 계약 체결 및 보증금 수령’ 권한이 포함돼 있어야 효력이 있습니다. 구두 설명에 속지 마세요. 계약 후 ‘나는 권한 없었다’며 발뺌하는 사례가 실제로 많습니다.
3. 확정일자 & 전입신고는 보증금 생명줄
전세든 월세든 보증금이 있다면 꼭 챙겨야 할 절차가 전입신고와 확정일자 받기입니다. 이 둘을 완료해야 우선변제권이 생기며, 집이 경매로 넘어가도 일정 금액까지 보증금을 보호받을 수 있습니다.
전입신고는 동 주민센터나 정부 24를 통해 쉽게 할 수 있으며, 확정일자는 임대차계약서를 들고 가면 도장 하나로 받을 수 있습니다. 어렵지 않으니 반드시 실천하세요!
4. 보증보험 가입 가능 여부 체크
요즘 전세 사기를 막기 위해 가장 효과적인 수단 중 하나가 바로 전세보증금 반환보증입니다. HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증 등에서 운영하며, 가입 시 보증금을 돌려받지 못할 경우 보험으로 보호를 받을 수 있습니다.
다만 집 상태나 전세가율에 따라 가입이 거절되는 경우도 있으니, 계약 전 미리 보증보험 가입 가능 여부를 중개사에게 꼭 확인하세요.
5. 공인중개사 등록번호 & 서명 확인
정식 공인중개사가 중개한 계약이라면 계약서 하단에 공인중개사 등록번호와 사무소명, 도장이 있어야 합니다. 또한 중개보수(복비) 영수증도 함께 받아 두는 것이 좋습니다.
만약 허위 중개인이 개입한 거래일 경우, 계약이 무효가 되거나 손해배상 책임이 중개사에게 가지 않을 수도 있습니다. 한국공인중개사협회 사이트에서 중개사 등록 여부를 조회해 보는 것도 좋은 방법입니다.
6. 특약사항은 최대한 구체적으로!
전세나 월세 계약서 마지막에 종종 등장하는 특약사항. 여기에 너무 많은 것이 달려있습니다. 예를 들어 ‘세입자 계약 기간 중 보일러 수리는 집주인 부담’처럼, 향후 발생 가능한 분쟁을 미리 조율하는 공간입니다.
모호한 표현은 금물! ‘협의하에 처리’ 같은 말보단 ‘보일러 고장 시 집주인 부담, 입주 30일 이내 발견 시’처럼 구체적이고 측정 가능한 문장을 사용하세요. 특약사항은 계약서와 동일한 법적 효력을 가지므로 꼼꼼히 작성해야 합니다.
7. 계좌이체 필수! 현금은 피하세요
보증금, 계약금, 중도금, 잔금까지 모든 금전 거래는 반드시 계좌이체로 진행하세요. 입금자는 세입자 본인 명의여야 하며, 계좌명도 소유주 명의와 일치해야 안전합니다.
가끔 ‘사정상 가족 계좌로 받아야 한다’는 말에 속아 제삼자 계좌로 입금했다가, 법적 분쟁에서 패소하는 사례도 많습니다. 반드시 입금 증거가 남도록 하고, 이체 영수증은 계약 종료 시점까지 잘 보관하세요.
결론: 꼼꼼한 계약이 곧 내 보증금의 방패막!
부동산 계약은 단 한 번의 실수로 수천만 원을 잃을 수 있는 고위험 거래입니다. 특히 세입자의 보증금은 사실상 전 재산인 경우도 많기에, 철저한 준비가 필수입니다.
오늘 소개한 7가지 체크포인트를 모두 점검하면 피해를 최소화할 수 있고, 계약서에 대한 자신감도 생깁니다. 계약 전에 이 글을 다시 한번 훑어보세요. ‘나만은 괜찮겠지’라는 생각보다, ‘나는 반드시 준비하겠다’는 자세가 진짜 보증금을 지켜줍니다.
안전한 임대차 생활을 기원합니다!