“공실률이 10% 넘는다는데, 오피스에 투자한다고?”
누군가에겐 위험자산으로 보일 수 있지만, 누군가에겐 기회로 보이는 것이 바로 오피스 부동산입니다. 2025년 현재, 공실률이 여전히 두 자릿수를 기록하고 있음에도 불구하고, 오피스 투자는 점점 늘어나고 있습니다.
과연 이유는 무엇일까요? 이번 글에서는 전문가 관점에서 오피스 투자에 숨겨진 가치를 분석해 보겠습니다.
1. 평균 공실률과 '핵심 입지'는 전혀 다르다
한국감정원에 따르면 2025년 1분기 기준 전국 평균 오피스 공실률은 약 12.8%입니다. 하지만 이 수치는 모든 오피스를 단순 평균한 수치이며, 실제로는 지역·건물 등급에 따라 큰 차이를 보입니다.
- 강남·종로 등 A급 오피스: 공실률 3~4%
- 외곽 B~C급 오피스: 공실률 20% 이상
즉, 핵심 입지와 고급 오피스는 여전히 수요가 탄탄하다는 뜻입니다. 전체 공실률만 보고 투자 기회를 놓치는 경우가 많습니다.
2. 고금리 시대, '대체투자처'로서의 오피스
금리가 안정세를 보이고 있지만, 여전히 채권·예금의 실질 수익률은 낮습니다. 반면, 오피스는 4~6% 수준의 안정적 임대수익률을 유지하고 있습니다.
이러한 환경에서 오피스는 다음과 같은 투자 메리트를 가집니다:
- 현금흐름 창출: 매달 월세 수익 발생
- 자산가치 보전: 입지 우수 시 시세 하락 적음
- 법인 투자 적합: 세금 절세 구조 활용 가능
이는 고위험 고수익보다 ‘중위험 안정수익’을 선호하는 자금이 오피스로 이동하고 있음을 보여줍니다.
3. 공간 변화 트렌드에 따른 신수요 등장
코로나 이후로 대기업 중심의 고정형 사무공간 수요는 다소 줄었지만, 공유오피스·스타트업·1인기업·하이브리드 근무 수요는 급증하고 있습니다.
이 변화는 기존의 '넓은 공간 한 번에 임대' 모델에서 유연한 구조와 작은 단위 임대 모델로 재편되는 흐름을 보여줍니다.
전통 오피스 → 공유오피스 전환 → 임대수익 극대화 전략이 실제 현장에서 많이 시도되고 있습니다.
4. 가격 조정기, '매입 적기'라는 분석도 존재
2023~2024년 금리 인상과 경기 불확실성으로 인해 일부 오피스 자산은 10~15%가량 가격이 하락한 상황입니다.
전문가들은 이를 두고 “정상화 과정이며, 지금이 바닥 근처”라고 분석합니다.
- 2025년 기준 시세보다 10% 낮게 매입한 사례 증가
- 보유 → 리노베이션 → 분할 임대 시 수익률 상승
즉, 시장이 좋을 때 사는 것이 아니라 안 좋을 때 구조를 읽고 진입하는 것이 전문가의 시선입니다.
결론: 공실률이 높은 건 ‘평균’ 일뿐, 기회는 디테일에 있다
오피스 부동산 시장은 공실률이라는 단어 하나로 단정 지을 수 없습니다. 2025년 현재 오피스 투자는 핵심 입지, 유연한 공간 전략, 가격 메리트라는 세 가지 축 위에서 여전히 유효합니다.
공실률이 높을수록 선별적 투자의 중요성은 더욱 커지고, 그만큼 전문가와 일반 투자자의 격차도 벌어집니다.
지금, 오피스를 ‘위험한 자산’이 아니라 기회를 품은 공간으로 바라보시기 바랍니다.